買房也能“以舊換新”?上海周邊已有多地試水,這裡首批100人嚐鮮,結果……

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買房也能“以舊換新”?上海周邊已有多地試水,這裡首批100人嚐鮮,結果……

買房以舊換新,你敢嘗試嗎?

有兩種方法

一種是“收購”,置換人把舊房賣給開發商,賣房款直接用作購買新房;一種是“代賣”,先選定新房房源,舊房掛在中介公司出售,房產經紀人優先推薦,儘快賣出,好讓置換人回款,再買新房。

去年9月,在樓市嘗試以舊換新的創意最早誕生於山東淄博等地。這半年來,類似模式不斷複製,逐漸落地長三角多個城市,太倉、揚州、連雲港、麗水、寧波、啓東、宣城、亳州等都有嘗試。就在3月22日,杭州臨平也加入這一行列,成爲杭州第一個試水樓市“以舊換新”的城區。

活躍市場的效果已開始顯現

太倉市民錢敏便是受益者之一。她手裡的舊房在市場上不佔優勢——地處老城區、房齡25年、面積137平方米、2樓樓梯房、非學區房。“就算到中介門店掛牌,也不好賣,加上還得反覆看房、接待,時間週期很漫長。”如今,她已用相對滿意的價格將舊房出手,換到了理想中的新房。

錢敏在售樓處參加以舊換新活動 李欣欣 攝

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記者到宣城時,是以舊換新接受報名的第10天。參與名額上限100個,報名時間剛過半,實際報名客戶已接近200組。開放報名以來,作爲報名地點的山水閒庭售樓處不得不從其他樓盤徵調人手支援。“連軸轉,每天帶兩三組客人看房,有時加班到晚上9時。”銷售人員語氣中略帶興奮,“新房售樓部很久沒有如此熱鬧了。”

吸納更多參與者

宣城市民劉女士換新的願望急切,3月11日上午她得知這一政策,下午便到售樓處報名,交了2萬元認購金,她打算藉此給兒子準備一套新房作爲婚房。

但有急切需求的是少數。太倉是長三角第一個在樓市推出以舊換新政策的城市,選擇“收購”模式。截至3月12日,活動報名累計超過800組,其中,已成交93套,還有86套交過意向金,正在進行驗房、評估等。也就是說,真正開始“走流程”的房源還不到報名總數的1/4。

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其他城市情況類似。2月18日至2月29日,啓東以舊換新的參與者開始報名。大概在3月底,評估價格會向報名的置換人公佈。報名結束後,負責此次換房活動的啓東城投集團接到過很多電話,問:“有沒有二期?”他們等着看首批舊房評估情況怎樣。

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有很多人還在觀望,這是各地普遍遇到的情況。“對新事物大家都會抱懷疑的態度,這很正常。”太倉城市發展集團有限公司總經理劉鵬飛說。

如何將觀望者納入參與者隊伍?關鍵可能在於建立參與者對評估價的信任。

一些置換者表達了對評估價過低的擔憂。記者在社交平臺上看到個別議論。有人認爲,開發商爲了掙錢,肯定會把評估價壓低,以舊換新就是個營銷活動,包裝成樓市政策。

在宣城,以舊換新同樣通過“收購”完成,收購價是評估價的八八折,購新房補貼5萬元現金。“如果舊房估價太便宜,我就不要了。”劉女士有些擔憂。

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宣城一售樓處前醒目的以舊換新標語 李欣欣 攝

在上海工作的太倉人錢敏看中一套330平方米的新房,總價1000萬元出頭。她在老城區有套舊房,考慮要不要參與以舊換新活動時,糾結的也是價格。“擔心評估價太低。”

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若評估價過高,市場會認爲開發商估價不專業,後續工作很難進行,活動中挑大樑的開發商大多是國有企業,用太高的價格回收舊房,是對國有資產的不負責任。

爲了保證相對客觀,舊房價格一般通過具有專業資質的評估公司評估決定——太倉在5傢俱有專業資質的機構中隨機抽取3家,分別對舊房進行估價,取平均值得出最終收購價。宣城則會找3家評估公司來對舊房估價,然後取價格中間值,打折後作爲最終可用金額。

啓東城投對待評估價非常謹慎。對於評估公司給出的價格,城投內部成立房產評估監督小組,進行二次評估,並對每套舊房進行實地走訪,同步向房產經紀公司瞭解市場掛牌價格。

客戶若能接受評估價,舊房房款就直接轉爲新房首付款;若不接受,新房認購金可全部退還。換句話說,置換人幾乎不承擔任何風險。

就目前的情況來看,舊房評估價格的高低和市場二手房交易價格的漲跌邏輯相似,比如,地段和房齡是重要影響因素,靠近學區和商業區、公共交通便利、建成年限較短的房子價格更高,同時,頂樓和底樓的價格相對較低。

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評估價很難令所有置換人滿意。去年10月,太倉初次嘗試以舊換新,首批放出100個名額,報名人數超出限額不少,但最終實際成交只有6組。

不過,隨着活動的推進,置換人對評估價慢慢產生信賴感,去年10月以來,太倉參與置換的報名人數和置換成交量穩步上升。

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太倉今年新開的房產超市內,設了以舊換新服務專區 李欣欣 攝

對開發商的能力考驗

在啓東,參與以舊換新的新房售價打八八折。若單講市場邏輯,城投不划算——本來銷售新房按照原價收回全部資金,現在新房出售回款變少,還需額外支出收購舊房的資金。

短期來看,開發商很難實現快速變現,但從長期來看,若能實現新房去庫存、舊房善運營,在實現經濟價值之外,社會效益同樣顯著。

“城投公司要不要這些房子是政策能否落地的關鍵。”啓東市住建局房產科相關負責人葉華說,對於“收購”模式,收購舊房的房地產企業要有資金實力、強烈意願和處置舊房的辦法。

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根據各地的經驗看,主要操作舊房收購和新房銷售的都是當地規模較大、根基深厚的國有企業,樓盤數量較多和資金實力雄厚是共同特點。

關於舊房的後續處置,城投打算嘗試3種辦法:城投有安置房建設的職能,拆遷戶可以選擇新建的安置房,也可選擇已收儲舊房,這是其一;將收儲舊房作爲市場房源進行銷售,在新房樓盤同步進行推介,這是其二;作爲人才公寓出租給高層次引進人才,這是其三。

太倉和宣城對於舊房的處理思路相似。劉鵬飛介紹,公司有“KPI”,要在太倉籌集1萬套人才公寓和保障房,尤其要擴大人才公寓的供給數量和範圍,而收購的舊房便可用作補充。宣城的舊房收儲後,同樣計劃用作人才公寓,按照相關政策要求,城建需要提供一定數量的人才公寓,若非收儲舊房,則需要新建住房。

通過舊房收購賺錢,並非政策意圖,也幾乎不可能。再以啓東爲例,城市不大,開車20分鐘便可穿越城區,城市界面和地域能級差異不大,拆遷戶不太可能選擇舊房安置。另外,用來置換的舊房在二手房市場一般不吃香,這批舊房再次進入二手房市場流通,很難有明顯優勢。

對於城市發展來說,人才服務的價值遠超眼前的經濟得失。數量不夠、位置太偏等,都是在現有人才公寓中的常見問題,而收來的舊房一般在老城區,面積不大,周邊配套設施齊全,正好契合人才需求。

但在“代賣”模式下,以舊換新的推行遇到了更多難處。

“我們不合算。”在寧波一處新樓盤的售樓處,銷售人員連連擺手,得知記者來諮詢以舊換新政策後,介紹一下沒了熱情。

去年10月,在寧波市房地產業協會倡議下,寧波13家開發企業的34個樓盤、23家房產經紀機構參與以舊換新。購房者可在活動參與樓盤中選定心儀的房源,新房房源鎖定30至90天,同時舊房掛到房產中介,經紀機構優先銷售參與活動的二手房。這是“代賣”模式。

“我們不參加以舊換新活動。”銷售人員解釋,樓盤去年10月開盤,周邊軌交、醫院等配套設施比較成熟。對新項目來說,參與活動風險很大。“若有購房者鎖定房源,我們便不能給其他客戶推薦,若幾個月後交易沒實現,認購金再原路退回,我們會錯過很多次機會。”

而寧波另一個樓盤,開盤已兩年多。銷售人員稱,去年底,有5組客戶通過活動成功置換新房,但也有一組客戶因舊房沒賣出,不得已放棄新房、拿回認購金。銷售人員直言:“這是政府的政策,但對開發商來說不划算,如果舊房沒賣掉,新房空等一兩個月。”

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記者詢問現在是否還能參加活動後,銷售人員回答,春節後還沒接待過參與“換新購”活動的客戶。

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住房改善需求強烈

去年下半年,太倉面臨着樓市冷淡的困境。相關數據顯示,去年6月起,太倉二手房的參考均價就持續走低,6月每平方米1.58萬元,到10月跌到了每平方米1.4萬元,到目前爲止,下跌的趨勢還在延續。

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在政策出臺前,啓東市住建局於去年11月進行了相關調研。“從2023年9月開始,二手房掛牌量一直有,但從掛牌到出手時間從半年到起碼一年,不斷延長。”葉華在調研中發現,二手房普遍存在有價無市的情況,市場轉化速度很慢。

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“要想賣得掉,只能割肉出。”宣城的房產經紀人也講得很直白,掛牌房源在增加,真正出手買房的卻很少,一兩年無人問津的舊房比比皆是。“尤其老房子的頂樓很難賣,年輕人不願爬,老年人爬不動。”

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新房的銷售情況也不樂觀。宣城以舊換新的報名地點在樓盤山水閒庭營銷中心。山水閒庭2023年5月開盤,均價每平方米1.2萬元,距今一年,仍有一半新房待售。

宣城一樓盤外貼出以舊換新標語 李欣欣 攝

啓東城投拿出5個新建樓盤參與,其中,最早的樓盤已於2020年開盤,迄今未能清盤。“新房賣不掉,沒辦法回款。”這是開發商普遍面臨的問題。

近年來,購房者需求從“有房住”向“住好房”靠攏,改善型置換的購房羣體逐漸凸顯。房產市場的剛性需求基本得到滿足,改善需求仍然非常強烈。

“我們問了業主,爲什麼掛牌出售二手房?”葉華說,“他們一部分需要流動資金,到外地購房;更多的需求是換房,想把老城區破舊、狹小的房子,換到新城區的大房子。”

但對於普通家庭來說,手頭現金積蓄很難再另外購買一套房子。賣掉二手房便成了實現改善的先決條件。

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房產銷售和住房改善的兩頭需求都未滿足,房產流通的鏈條在哪個環節斷開了?幾位房地產業內人士判斷:“房地產市場的信心亟待進一步提升。”

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房產以舊換新,是政府主導、國有房地產企業挑樑的一種“搭橋”嘗試。無論是“收購”還是“代賣”,都在嘗試藉助可靠的“中間商”、縮短流通鏈條、加速房產轉移。

另外,在賣舊換新的整個過程中,如何保障資金安全、交付安全,時間銜接順暢,往往成爲消費者關注的焦點所在。以舊換新的嘗試有望打通各個環節,讓買賣雙方都安心放心。

不斷完善的樓市新政

頗爲有趣的是,長三角各地在以舊換新政策出臺的過程中,都不約而同學習了其他城市的經驗,並結合自身情況進行調整。

太倉可以稱作“收購”模式的“初創”城市。起初,太倉嘗試學習淄博的“代賣”經驗,但研究後發現,“引入中介,只是幫置換者鎖定了新房房源,二手房出售難的問題依然在。”劉鵬飛說,收購模式則直接解決了二手房買賣問題,舊房的出售由國企來託底,在樓市低迷的背景下,這一模式效果更好。

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今年以來,太倉以舊換新活動開始常態化 李欣欣 攝

“參考其他城市的經驗,我們對兩種模式進行了比較。”葉華說,調研之後,在政府辦組織下,財政、資規、國資、住建等多個部門共同商量,他們判斷,目前房地產市場還處在重組階段,代賣模式仍要求市場存在接手二手房的需求,更難出效果。

對於收購和代賣這兩種模式,易居研究院研究總監嚴躍進認爲,前一種更具有創新性。代賣的模式,仍然要通過二手房市場去買賣,而國有企業將二手房收購回來,用於保障房、租賃房等,舊房與新房置換的環節被打通,也在引導房企進行轉型。

作爲誕生不足半年的樓市新政,以舊換新仍在不斷成長。

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“舊房被收購後,還能返租,最長24個月。新房要明年底才交房,家裡老人還住在舊房子裡,當中過渡期就不用再搬來搬去折騰了。”這項政策細節令錢敏十分安心。啓東也打算採取相似做法。城投已對舊房租金進行同步評估。若參加置換的業主選定房源後還未交房,業主可以選擇支付租金,繼續住在原有房屋中。

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太倉政策在實行過程中,根據客戶真實遇到的問題不斷改進。例如,原來1套舊房置換1套新房,改爲1套或多套舊房置換1套新房;之前舊房總價不得高於新房總價的60%,現在提升爲80%;新政策還將舊房的施教服務區入學資格保留2年。細節上的調整更加讓利於置換人,也免除了他們的後顧之憂。

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隨着政策實行的時間拉長,人們漸漸有了預料之外的驚喜發現。

記者在宣城老城區採訪,小區牆面斑駁,地面坑坑窪窪,近兩年部分小區實施美麗工程,牆面重新刷過,地面也鋪上柏油,但依舊不受年輕人待見。“都到商業廣場那邊去了。”老人三三兩兩做伴,坐在路邊曬太陽,和記者聊起來,“我們也想住電梯房。”以舊換新幫助他們實現願望,不再艱難爬樓,可以和兒女團聚。

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宣城以舊換新活動流程 李欣欣 攝

啓東正在經歷城市中心南移的過程。原先的中心城市擁堵,而城區南部經過近10年的建設,醫院、學校、商業廣場、辦公場地等配套設施不斷完善,成爲更契合當下年輕人的生活圈。以舊換新加速了這一過程,配合城市佈局調整和產業規劃落地,一座更宜居的新城逐漸形成。

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